В Петербурге обновят программу реновации хрущевок

Поставленная на паузу программа реновации хрущевок в Петербурге может возобновиться в 2024 году по новым правилам, если в федеральные законы в ближайшие месяцы внесут поправки, предложенные петербургскими депутатами. Если этого не произойдет, мораторий на реновацию может быть продлен. Противники программы по-прежнему настаивают на ее полной отмене.

Напомним, вступление в силу принятого год назад регионального закона о комплексном развитии территорий (КРТ) отложили до 1 января 2024 года. В конце июня 2023 года были обнародованы первые результаты работы Общественного штаба по вопросам КРТ, созданного под эгидой Законодательного собрания. Вместо ожидавшихся проектов поправок в региональный закон о КРТ участники штаба предложили изменить ряд федеральных законов.

Депутаты уверены, что внесение поправок в общероссийское законодательство позволит лучше защитить жилищные и имущественные права граждан в ходе реализации проектов КРТ. В частности, поправки должны гарантировать исключение из реновации домов, большинство жителей которых активно выступят против переезда в новое жилье или просто отмолчатся.

Так, решение вопроса о включении той или иной территории в программу КРТ обязательно должно будет предусматривать этап проведения общих собраний собственников многоквартирных домов (кроме аварийных и предназначенных к реконструкции), а его продолжительность не может составлять менее одного месяца. Дома, в которых общие собрания собственников по какой-либо причине не состоятся, не будут включены в программу КРТ.?Ранее предполагалось, что дома “молчунов”, попавшие в зону реновации, автоматически будут включены в программу.

Внеочередное общее собрание собственников по вопросу о включении дома в программу КРТ в случае принятия поправок может быть созвано только по инициативе не менее чем 10 процентов от общего числа собственников-физлиц, а не управляющей компанией, которая может иметь свой интерес, отличный от интересов жильцов. По мысли законодателей, это должно предотвратить возможные злоупотребления.

Наиболее резкую критику после принятия петербургского закона о КРТ вызвала возможность переселения жителей реновируемых кварталов в любой другой район в пределах мегаполиса, в том числе на самую окраину Петербурга. В случае принятия внесенных поправок в федеральном законе может быть предусмотрено право собственников и нанимателей жилья на получение равнозначного помещения в границах определенной территории, конкретное местоположение которой определяет субъект Федерации.

Также предлагается оговорить права собственников и нанимателей жилья на получение равнозначного помещения взамен освобождаемого, осуществлять государственную регистрацию перехода ограничений и обременений одновременно с регистрацией перехода права собственности на жилье. Нанимателям жилья, попавшего под реновацию, обязаны будут возмещать все убытки, включая расходы на переезд и компенсацию досрочного расторжения договора аренды. Отдельно предлагается защитить интересы несовершеннолетних и недееспособных собственников жилья, ввести специальные налоговые льготы для граждан – участников КРТ.?Сформулирован еще ряд предложений, призванных, по мысли авторов, снять страхи перед реновацией.

Как заявил депутат Валерий Гарнец, законопроекты о поправках в Жилищный, Градостроительный и Налоговый кодексы подготовлены на основе предложений жителей Петербурга, высказанных на рабочих встречах с членами Общественного штаба. Но прежде чем вносить документы в Госдуму от имени ЗакСа, их отправили на рассмотрение совещательного органа при Федеральном Собрании – Совета законодателей РФ, “в целях более тщательной проработки”.

“Работа была проведена колоссальная – привлекалось много экспертов, общественников и депутатов (. ) Было очень много вопросов, часть из них еще остается, и поэтому штаб продолжает свою деятельность. И это правильно. У нас идет взаимодействие с общественностью. Большинство членов штаба проголосовало за по всем этим поправкам, потому что они жизненно необходимы”, – отметил депутат ЗакСа Константин Чебыкин.

В то же время член Общественного штаба журналист и блогер Павел Смоляк обращает внимание, что абсолютное большинство членов штаба составляют те, кто год назад поддержал закон о КРТ, позже официально признанный “сырым”. Поэтому предложения, которые гарантировали бы не желающим переезда жителям хрущевок сохранение их нынешнего жилья, так и не были выработаны. Активист скептически смотрит на перспективы внесения поправок в “замороженный” закон о реновации, считая его в принципе не пригодным для улучшения. По его мнению, “единственная возможная поправка в наших условиях – отмена петербургского закона о КРТ целиком, а затем следует начать разработку нового закона (. ) с чистого листа”.

Тем временем

В Законодательном собрании Санкт-Петербурга уверяют, что уже заручились предварительной поддержкой своих поправок со стороны федеральных коллег. Если же до конца 2023 года приемлемые решения по самым болезненным вопросам реновации не будут найдены, депутаты попросят губернатора о продлении моратория на вступление в силу петербургского закона о КРТ.

Новый закон предложил реновацию петербургских хрущевок “по-столичному”

Законодательное собрание Санкт-Петербурга приняло так называемый закон о реновации хрущевок. Еще на стадии обсуждения документ вызвал бурные споры как в экспертном сообществе, так и среди обычных горожан, в особенности проживающих в таких домах. Сомнению подвергается не только предложенный механизм расселения, но и сама необходимость столь радикального обращения с советским жилфондом.

Успешная модернизация хрущевок возможна, и доказательства тому уже есть. / Алексей Стригин/РГ

В официальном названии документа, который может изменить жизненные планы миллиона петербуржцев, реновация не упоминается: “О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий”. Напомним, что программа реновации в Северной столице уже принималась 12 лет назад, но практически не заработала: по ней расселили всего несколько домов.

Принятый ЗакСом закон, по сути, регламентирует аналогичный процесс, только называет его более масштабно. С 2021 года Федеральный закон о комплексном развитии территорий (КРТ) предоставил субъектам РФ право сносить неаварийные дома и устанавливать механизм переселения их жильцов в новостройки. Петербург решил этим правом воспользоваться.

Один из главных доводов города: хрущевки уже не соответствуют современным объемно-планировочным решениям. Расчетный срок эксплуатации таких домов до капитального ремонта составлял от 25 до 50 лет, то есть она должна была закончиться до 2020 года.

Основная претензия к новому закону – переселить обитателей хрущевок могут в любой район города, в том числе на окраины. Впрочем, вместо нового жилья предусмотрена денежная компенсация, но ее может не хватить на квартиру в желаемом районе. Принимать решение о включении или невключении дома в программу КРТ будет собрание собственников, а к практике проведения подобных мероприятий давно есть вопросы. Судьбу всего здания решат две трети голосов, причем не только владельцев квартир, но и проживающих в доме по договору социального найма. На голосование отводится 90 дней (поначалу в законопроекте значилось 60 дней, но депутаты ЗакСа согласились увеличить срок – это единственная поправка, которую они приняли). Если жильцы не проведут собрания, дом попадет в программу автоматически.

Сопредседатель Союза потребителей России Анатолий Голов считает, что в процессе реализации этого механизма могут быть нарушены права граждан.

– В тот момент, когда мы покупаем квартиру, мы являемся потребителями. Я сам живу в кирпичной хрущевке в очень хорошем тихом месте, рядом парк и станция метро. Я сам выбрал эту квартиру, то есть как потребитель приобрел конкретный товар, который отвечает моим потребностям. И теперь меня теоретически могут переселить куда угодно. Потому что в ходе реновации будет предоставляться жилье, которое устраивает застройщика, а не потребителя. Для чего все это нужно, вполне понятно: застройщики хотят строить все больше, а свободной земли в городе все меньше, – полагает Анатолий Голов.

Очередную попытку реновации в Петербурге эксперты зачастую сравнивают с московской, которая считается вполне успешной, несмотря на имевшие место конфликты.

– Москва не может быть примером для других городов, – считает заслуженный архитектор России доцент СПбГАСУ Владимир Линов. – У реновации – кстати, этот термин в данном случае применяется не совсем верно, поскольку он подразумевает обновление, а не снос – есть несколько аспектов. Один из них – экономический: он заключается в том, что на переселение жителей хрущевок, строительство для них новых домов или покупку квартир требуются очень большие средства. В Москве этот процесс идет успешно, поскольку расселение осуществляется за счет городского бюджета. Частные инвесторы, которые сносят дома за свой счет и строят новые, не несут затрат по переселению и в итоге получают вполне достаточный доход. Но бюджет Москвы по своему размеру и структуре значительно отличается от бюджетов других городов, в том числе Петербурга.

Хрущевки можно даже надстроить. если захотеть

Программа реновации, принятая в Северной столице 12 лет назад, подразумевала, что застройщики должны переселять людей за свой счет. Поэтому она и не двигалась, отмечает Владимир Линов. Бизнес-план в такой ситуации оказывается нерентабельным, все затраты частных фирм не окупаются за счет продажи нового жилья, возведенного на месте хрущевок.

– Кроме того, у проблемы этих домов есть конструктивный и архитектурный аспекты, – продолжает эксперт. – Несущей способности конструкций абсолютного большинства пятиэтажек вполне достаточно, чтобы они простояли еще долгое время. Более того, их несущие стены и фундаменты выдержат еще и увеличение высоты здания как минимум на два этажа. По этому пути пошли в разных городах России и Белоруссии, опробовали его и в Петербурге. В ходе надстройки жильцов никуда не выселяют. В доме проводится капитальный ремонт: утепление наружных стен, замена инженерных систем, остекление балконов, установка лифтов и так далее. Старая крыша удаляется, исчезают протечки. Квартиры в надстроенных этажах продаются, и это полностью окупает все работы. А обновленные дома выглядят вполне современно с архитектурной точки зрения.

Более того, хрущевки можно надстроить даже на пять этажей, только для этого потребуются дополнительные несущие конструкции, поясняет Владимир Линов. Такие эксперименты провели в Москве: вокруг домов установили мощные колонны, на которых, как на мосту, построили еще пять этажей. Это называется “метод фламинго” – из-за внешнего сходства обновленного дома с длинноногой птицей. Он позволяет получить в 2,5 раза больше новых квартир.

– Оставляя людей в своих домах, мы получаем выгоду еще в одном аспекте – социально-психологическом. Они продолжают жить в привычном окружении, дети ходят в свои сады и школы – это тоже важно. Пожалуй, минус у такого способа сохранения хрущевок только один: квартиры остаются в тех же параметрах, с маленькими комнатами и кухнями, низкими потолками, что не отвечает современным требованиям к жилью, – констатирует архитектор.

Пока Петербург сделал выбор в пользу сноса хрущевок, а не метода фламинго. Но сам по себе закон еще не гарантирует, что вторая попытка реновации будет удачной. И в первую очередь свое слово теперь должны сказать собственники.

Светлана Морозова, жительница Петербурга:

– В Северной столице есть очень комфортные районы с хрущевками, в которых действительно реализована концепция “15-минутного города”, все важные объекты в шаговой доступности, много зелени и детских площадок. В свое время у меня был выбор: купить “двушку” в дореволюционном доме на Фонтанке или хрущевку в Московском районе. Я выбрала второй вариант именно из-за качественной среды. Судя по дорогим машинам, которые стоят у нас во дворе, многие соседи тоже переселялись в хрущевки не потому, что больше некуда, а ради комфортного района. И я боюсь, что именно к этим территориям с качественной городской средой сейчас начнут присматриваться застройщики.

В свое время великий архитектор Оскар Нимейер, оценивая успехи советских строителей, сказал:

“Вы решили колоссальную социальную задачу с помощью этих домов. Когда я строил город Бразилиа, я мечтал, чтобы туда люди из фавел переехали. Вы эту задачу решили, а мы – нет. Да, я построил прекрасный город, в котором поселилась элита, а фавелы как были, так и остались”.

Петербург продолжит программу расселения хрущевок

Власти Петербурга торжественно снесли пятиэтажку на 2-й Комсомольской улице, официально объявив таким образом о продолжении программы реновации домов первых массовых серий. Планируется расселить и снести, а потом построить и заселить 22 городских квартала, жилые дома в которых были построены в 1950-1970-х годах. Корреспондент “РГ” поговорила с участниками программы реновации – почему они рады новым квартирам или, наоборот, совсем не хотят переезжать.

Сергей Николаев/РГ

Обещанного много лет ждут

Проект по развитию застроенных территорий был начат почти 20 лет назад. Сначала в 2003 году был принят городской закон “О поддержке Санкт-Петербургом комплексной реконструкции кварталов, застроенных жилыми домами первых массовых серий”, затем, в 2008-м – закон “Об адресной программе Санкт-Петербурга .Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге.”. Планировалось, что город за десять лет обновит около 40 кварталов, возведя на освободившихся земельных участках почти 8,5 миллиона квадратных метров жилья. Однако впоследствии часть территорий была исключена из адресного перечня, в том числе по причине активного противодействия жителей. А в городском законе тогда было прописано “правило последнего жителя” – снос и расселение возможны только при стопроцентном согласии всех собственников недвижимости. Некоторые, кстати, пытались воспользоваться им в корыстных целях. Например, жители одного из домов в квартале Сосновая Поляна 7-17 хотели получить компенсацию за свою 42-метровую квартиру – миллион рублей за каждый квадратный метр, и это приостановило реновацию квартала на пять лет. К мировому соглашению собственник и компания-застройщик пришли только этим летом.

– Есть три основные причины, почему программа развивается недостаточными темпами, – поясняет руководитель службы по работе с государственными органами компании-застройщика Дмитрий Михалев. – Первая заключается в том, что в некоторых кварталах отсутствуют стартовые пятна, где должен быть возведен дом для расселения жителей. Без этого запустить реновацию невозможно. Вторая – как раз синдром последнего жильца. Пока юридического механизма принудительного расселения таких граждан в Петербурге (в отличие от Москвы) нет. Необходим юридический механизм расселения домов, при котором запустить процесс можно было бы при согласии 70-80 процентов собственников.

Жители одной квартиры требовали компенсацию — миллион рублей за каждый квадратный метр. Это задержало реновацию на пять лет

Третья причина, по мнению эксперта, лежит в законодательной плоскости и связана с меняющимися законами, которые осложняют процесс реновации. Например, из-за нововведений становится невозможным снос домов в квартале. И не исключено, что очередные последуют совсем скоро – в Государственной думе находится проект федерального закона “О реновации”, разработанный петербургскими парламентариями. Фактически это признание, что на своем уровне город с проблемой не справляется. Но как документ будет доработан с учетом мнения других регионов – вопрос открытый. Пока он рассмотрен только в первом чтении.

Светло и тепло

Елена была собственником такой же 42-метровой трехкомнатной квартиры, что и упомянутые несогласные: одна комната площадью 16 квадратных метров, две по восемь. Сейчас комнаты – 16, девять и шесть “квадратов”, но общая площадь квартиры – 47 метров. Увеличение – за счет мест общего пользования – кухни, коридора, кладовок. И это главный бонус от программы реновации.

– На нашем доме повесили объявление, что он пойдет под снос, когда я еще катала коляску, – рассказывает Елена. – Мол, приходите в офис договариваться. Вариант можно было выбрать любой, все зависело от возможностей кошелька. Мы использовали материнский капитал и доплатили около 400 тысяч рублей. Доплатили бы миллион – получили бы большую четырехкомнатную квартиру. Переехали в 2015 году.

Дом, где теперь живет мама с двумя дочерьми – 17-этажный, с несколько непривычным, несимметричным расположением окон и панорамным остеклением балконов. Отсюда видно прежний дом Елены, он в процессе расселения. Часть окон в хрущевке забиты железом, но в некоторых квартирах еще живут. Недавно знакомая бабулечка рассказала, что осталась одна в целом подъезде, на пятом этаже. Кстати, соседей в повседневной жизни в новой квартире практически не слышно, а плата за коммунальные услуги стала ниже, в том числе за счет современной системы отопления – через рекуператор.

Женщина отмечает, что все документальное оформление и переезд прошли довольно спокойно. Квартиру они получили в состоянии “приходи и живи”, поменяли только обои на свой вкус и вместо ламината на пол в кухне постелили линолеум – так показалось более практично. Поэтому она не понимает, почему многие недовольны необходимостью переезда в новое благоустроенное жилье. Для тех, у кого квартиры неприватизированы, это очень выгодное предложение. Например, брат и сестра, которые жили по соседству, по программе реновации получили почти 100-метровые хоромы с двумя санузлами, продали их и купили две отдельные квартиры.

Из старой хрущевки люди переехалив новую 17-этажку поблизости. Фото: Сергей Николаев/РГ

Предложение, от которого невозможно отказаться

В четырехкомнатной квартире Любови Месхи сейчас живут шесть человек, а прописаны девять. А раньше жили вдесятером, и это невозможно представить, если кухня площадью пять “квадратов” и столько же – совмещенный санузел, который в народе метко прозвали “гаванной”. Переселение для нее – гарантия лучшего будущего. По социальной норме семье полагается 162 квадратных метра, сейчас – 49,9.

– В санузле нет отопления, там все время черная плесень, – рассказывает Любовь, – потому что наш дом одним углом стоит на подземной реке. Конечно, мы хотели бы получить вместо этого ужаса комфортное современное жилье. Но ждем уже почти 10 лет, а нам только снова говорят: “Ждите”. Знаете, сколько народу рукой махнуло.

Ситуация Месхи – для Сосновой Поляны обычное дело. Квартал находится далеко от станции метро, дома старые – непрестижные, и ротации собственников здесь почти не происходит. А в середине прошлого века жилье здесь давали заводским рабочим, в семьях которых никогда не было много денег. Поэтому не редкость, когда в одной квартире живут три поколения – родители, дети, внуки.

Дом Любови по адресу 2-я Комсомольская, 53, должен войти в программу второй очереди реновации, сдача нового жилья запланирована на IV квартал 2023 года. Смольный заявил, что город получит к этому сроку 5,5 тысячи квадратных метров. Если посчитать историю Елены типичной, это не более 120 квартир. Только в доме Месхи их 70. На официальном сайте городской программы реновации дом есть в списке, но вся информация – лишь общая по кварталу.

К Любови Месхи никто пока не обращался с просьбой рассмотреть возможные варианты – хотя бы предварительно. А сама она говорит, что уезжать из Сосновой Поляны не хочет: младшие дети еще учатся в школе. Между тем предоставление благоустроенных жилых помещений в многоквартирных домах вне участков, предназначенных под реновацию, возможно только с письменного согласия граждан – эта норма закреплена в законе.

У противников программы – свои резоны. Больше всего люди не хотят увеличения плотности населения – опасаются перегруженности школ, поликлиник, детских садов. На месте пятиэтажек строят высотные дома, часть квартир в них будет продана, чтобы застройщик мог получить прибыль.

– Я живу в квартале Ульянка-6, который должен пойти под реновацию. У нас программа, слава богу, встала из-за отсутствия свободных пятен, – поделился с корреспондентом “РГ” петербуржец Андрей Южаков. – С ужасом жду, что их найдут и построят очередной человейник, непригодный для жизни. Убьют район.

И Елена, которая очень довольна новой квартирой, с ним солидарна.

– У нас очень хороший район, но я не хочу, чтобы здесь дальше строилось. Нам хватает новостроек, – поясняет она. – Вместо катка, который здесь заливают зимой, по проекту должен появиться большой дом. А ведь уже этой осенью, когда введут в строй продолжение проспекта Ветеранов до нового большого жилого комплекса, у нас начнется транспортный коллапс.

При подготовке материала использовались источники:
https://rg.ru/2023/07/12/reg-szfo/v-peterburge-obnoviat-programmu-renovacii-hrushchevok.html
https://rg.ru/2022/07/05/reg-szfo/novyj-zakon-predlozhil-renovaciiu-peterburgskih-hrushchevok-po-stolichnomu.html
https://rg.ru/2020/09/02/reg-szfo/peterburg-prodolzhit-programmu-rasseleniia-hrushchevok.html